Réglementation
Comme tout ce qui existe, les constructions ont leur réglementation.
Même si vous avez de l'imagination, Tout n'est pas autorisé.
Les règlements liés à l'urbanisme offrent également leur lot d'absurdité...
Nous en faisons l'amère expérience en ce moment. (voir plus bas)Avant d'acheter des pelles et pioches ou de décider de la couleur de vos tuiles, il faut faire certaines choses :
- Vous rendre au bureau urbanisme de votre mairie. Faites vous remettre une copie du règlement régissant votre quartier.
- Finaliser votre projet et établir votre demande de permis de construire.cliquez ici pour les imprimés CERFA
- Afficher ce permis de construire sur votre terrain mentionnant :
- une partie administrative : Nom, le numéro du permis de construire et la date, la mairie compétente et nature du projet.
- une partie technique : la superficie du terrain, la surface SHON, la hauteur du bâtiment
Pourquoi afficher ? : Pour permettre à toute personne de consulter votre demande et le cas échéant de formuler un recours dans un délai de 2 mois. La coutume veut que l'affichage reste le temps du chantier.
Pour ne pas faire d'erreurs, il vaut mieux comprendre tous les termes employés dans les règlements. Je ne suis ni juriste ni architecte, ces informations sont celles que j'ai tiré de mon expérience.
PLU Plan local d'urbanisme. Il remplace depuis 2000 le Plan d'occupation des sols - POS.
C'est le document principal de planification d'urbanisme. Il rassemble toutes les règles a suivre pour construire un bâtiment. Document compliqué, élaboré soit par la commune, une communauté de commune ou une communauté urbaine.
SHOB Surface hors œuvre brute. Il s'agit de la surface totale des planchers de chaque niveau. Sans prendre en compte les terrasses non couvertes de plain-pied avec le rez-de-chaussée, les saillies à caractère décoratif, les vides (trémies d'ascenseur ou d'escalier, rampes d'accès)...
SHON Surface hors œuvre nette. Il s'agit de la surface SHOB à laquelle sont retranchées les surfaces suivantes : combles et sous sol non aménageable, garage, balcons, pièces ouvertes en rez-de-chaussée, toitures terrasses, toute pièce dont la hauteur est inférieure à 1.80m.
Après réduction il faut déduire 5% correspondant à l'isolation et aux murs.
Emprise au sol (EP) Cette surface n'a pas de définition précise. Chaque commune l'interprète différemment.
Chez nous il s'agit de la surface de la projection au sol des bâtiments, hors balcons, persiennes et terrasses dont la hauteur est inférieure à 60 cm du sol réel. De façon pratique c'est une vue de dessus de la construction, soit la SHOB en rez de chaussée.
hauteur sous sablière La sablière et l'élément sur lequel repose la charpente. Donc la hauteur sous sablière se mesure du sol à la jonction du bâti et la toiture.
COS Coefficient d'occupation des sols. Il suffit de multiplier la surface du terrain par ce COS pour connaitre la limite maximale de la SHON.
Notre problème
Notre terrain fait 1500 m². Il s'agit d'un lotissement, le lotisseur nous a donné une autorisation à 155 m² de SHON. Notre règlement prévoit une emprise au sol de 0.10, donc 150 m².
Il est alors impossible d'exploiter les 155 m² de SHON en un seul niveau.
Cette règle oblige les propirétaires a édifier un étage. Le comble s'est que la mairie préfère les maison de plain-pied car le terrain est situé sur les hauteurs de Saint-Gaudens et nous avons une vue sur les Pyrénées. Si nous faisons un étage le voisin verra le pic de notre mur !!!! et non la montagne...
Une révision du PLU est en cours @suivre...
